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ニッポン住宅JAF 社長ブログ

2011年10月 5日 水曜日

長寿命化住宅社会の早期実現に向けて






既存住宅の長寿命化の住宅の供給を促進させて早期に実現させていくためには、施工監理システムや流通システムの改善だけでなく、金融のシステムの改革も必要になります。住宅金融のシステムが、土地の担保主義から住宅担保価値と住環境を重視する基準に変革していくことが理想です。

長寿命化住宅の担保力の評価が工事評価審査により行われ、それに基づく融資が普及すれば、住宅価値の上昇が流通価格を引き上げ、融資の機会とその額が増大します。既存住宅の所有者は、個人資産として住宅の価値を失わないように定期的なメンテナンスを繰り返すことでその付加価値を最大限維持することになります。

この様な循環で個人の資産の失われることなく長期にわたって維持できるという社会通念が世間一般社会に行渡れば、住宅の長寿命化社会は、容易に実現できることに成るのではないでしょうか。住宅の長寿命化社会は、多くの個人の保有する住宅資産が、新たな信用の創造を生み出し、個人の消費や投資を増加させ、社会全体の経済活力を増進させることにつながります。

これからの住宅金融は、新築取得時のローンのみでなく、点検・メンテナンスや増築や改装工事をも含めた長期の視点をもって、住宅の付加価値工場を増進させ、既存住宅の長寿命化を促進する仕組みを、どんどん前進させる方向に社会全体で推し進めるべきだと考えます。

住宅の長寿命化を目指すことは、住宅が平均30年の消費財という固定概念から脱皮し、100年以上の社会的資産として位置づけることになります。200年住宅のサイクルともなれば、持ち家から借家、また持ち家へなどその関係も所有者も変化します。当初の住宅取得者はもとより、長寿命化によるその住宅資産は5~6世代にわたることになります。

次に、長寿命化の住宅社会実現においては、税負担のあり方も"長期に広く薄く"という合理的考え方が必要です。現行の取得時に過大な負担を求める税制から、取得時の税負担を軽減し、保有時の負担に移行することで、税負担の世代間における公平性を確立すべきです。また、各種流通課税の軽減を図ることで、住宅流通を増加させ、全体として既存住宅市場規模を拡大することになるはずです。


固定資産税の建物評価のあり方の見直し、敷地の細分化を防ぐための相続税の見直し、長寿命化リフォーム促進のための税制の充実、持家売却時の譲渡所得の計算(減価償却費計上)の見直しなど、住宅の長寿命化にふさわしい税制への整備が必要です。


住宅家屋を30年平均の耐久消費財として取り扱っていた大量生産・大量消費の時代は過ぎました。イギリスやアメリカのように、住宅を大切にして長く使う社会に転換する時代がきました。既存住宅の長寿命化の住宅が世間に増えし「家は建てるものではなく、探して住むもの」という意識の改革も必要です。そういうことが得だという状況づくりの社会通念を普及させていく仕組みが必要です。

イギリスでは、一世代目は家の外側を作り二世代目が内装をして、三世代目が家具をそろえる、というような家の住まい方をするそうですが、良質な住宅ストックを増やし、それを社会全体の共有財産として、循環的に使用していくことで、社会全体の居住水準を向上させていくことが、今、求められています。





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投稿者 ニッポン住宅JAF